Nieruchomości, własność

Do najczęściej występujących spraw związanych z tematyką nieruchomości są sprawy własnościowe z zakresu prawa rzeczowego, tj. o:

• zasiedzenie
• uwłaszczenie
• ustalenie prawa własności
• uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
• wydanie nieruchomości
• ochronę prawa własności (powództwo windykacyjne i negatoryjne)
• ochronę posiadania (powództwo posesoryjne)
• rozgraniczenie nieruchomości
• zniesienie współwłasności
• zwrot nakładów
• ustanowienie służebności drogi koniecznej
• stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości
• zastąpienie oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności orzeczeniem sądu
• inne

Poniżej przedstawiam krótkie repertorium z omówieniem poszczególnych spraw, które ma pomóc Państwu w przygotowaniu się do ewentualnych spraw sądowych. Stanowi ono jedynie zarys tematyki związanej z nieruchomościami i zagadnieniami związanymi z prawem własności.

Prawo własności jest podstawowym i najszerszym prawem rzeczowym o charakterze bezwzględnym i majątkowym przysługującym właścicielowi. Jest to prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą. Zawiera w swej treści najszersze uprawnienia, gdyż właściciel jest uprawniony do posiadania, korzystania z rzeczy, czerpania z niej pożytków i rozporządzania nią. Ochrona tego prawa zagwarantowana przez Konstytucję RP oraz inne ustawy, w tym kodeks cywilny.

Ograniczenie prawa własności określają ustawy i klauzule generalne, takie jak zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa ( art. 140 k.c.)
Niezależnie od tego szereg ograniczeń prawa własności wynika z ustaw szczególnych, jak również z całokształtu obowiązującego ustawodawstwa, zarówno z zakresu prawa cywilnego, jak tez z innych działów prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego.

Prawo własności może przysługiwać każdemu, ponieważ właścicielem rzeczy może być każda osoba z ustawowo określonymi wyjątkami. Dla przykładu ograniczenia podmiotowe są związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców, ograniczenia przedmiotowe dotyczą rzeczy służących bezpieczeństwu państwa.

Treść prawa własności została określona w art. 140 k.c. według tego przepisu, właściciel może wykonywać przysługujące mu uprawnienia do rzeczy w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Z treści art. 140 k.c. można wyprowadzić dwie zasady. Jedna określa uprawnienie właściciela do rzeczy a druga wyznacza granice wykonywania tych uprawnień. Właścicielowi nie przysługują nieograniczone prawa do swobodnego korzystania z własnej rzeczy zgodnie ze swoim uznaniem, a granice jego uprawnień określają ustawy i klauzule generalne, takie jak zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

Ograniczenia prawa własności zamieszczone w kodeksie cywilnym dotyczą różnego rodzaju stosunków, głównie sąsiedzkich. Szereg ograniczeń prawa własności przewidują ustawy: o zagospodarowaniu przestrzennym, prawo wodne, prawo budowlane i ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Jednym z najdalej idących skutków ograniczenia uprawnień właściciela jest możliwość pozbawienia go prawa własności nieruchomości na skutek wywłaszczenia. Jednak i w tym wypadku ustawodawca zapewnił gwarancję ochrony prawa własności.
Regulacja wywłaszczenia została zawarta w Konstytucji RP oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu własności lub innego prawa rzeczowego i może nastąpić wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego tylko wówczas, gdy nieruchomość jest niezbędna do realizacji celów publicznych.
Z pewnością największym zainteresowaniem Państwa będą cieszyły się sprawy, których przedmiotem jest odszkodowanie lub  zwrot wywłaszczonych nieruchomości.
Zasadą konstytucyjna jest, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Ściśle z zagadnieniem ograniczenia prawa własności wiąże się konstrukcja prawa wykupu nieruchomości. Musi ono wynikać wprost z przepisów ustawy i można z niego skorzystać, jeśli przemawiają za tym względy słuszności oraz interes społeczno-gospodarczy stron lub jednej z nich. Celem ustawodawcy przy konstrukcji tego prawa było zapewnienie ochrony własności przez usunięcie źródeł zagrożenia płynących z niepewnego, spornego stosunku prawnego oraz zapobieżenie powstawaniu sytuacjom konfliktowym.

Przykładami występowania prawa wykupu w systemie prawa są: poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 31 stycznia 1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska, ustawa z dnia 18 lipca 2001- Prawo wodne oraz ustawa kodeks cywilny (art. 231 k.c.) W dwóch pierwszych przypadkach prawo wykupu przejawia się w żądanie właściciela nieruchomości do wykupienia jej przez uprawniony organ administracji państwowej w sytuacjach określonych w ustawie lub zamiany jej na inną, jeśli korzystanie z niej w sposób dotychczasowy byłoby związane z istotnymi ograniczeniami lub utrudnieniami.
W art. 231 k.c. ustawodawca uregulował problematykę wzajemnych roszczeń pomiędzy właścicielem a posiadaczem gruntu w związku ze wzniesieniem budynku na cudzym gruncie. W tym wypadku prawo wykupu zajętego przez budynek gruntu przysługuje obydwu podmiotom.

Nabyć prawo własności można w sposób pierwotny – niezależnie czy przysługiwało komuś innemu lub pochodny, np. w drodze dziedziczenia, umowy kupna sprzedaży, darowizny i innych.

Uwłaszczenie i zasiedzenie stanowią jeden ze sposobów pierwotnego nabycia prawa własności nieruchomości.

Jeżeli Państwo nabyliście w przeszłości nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, zniesienia współwłasności, dział spadku bez zachowania formy aktu notarialnego to jedynym sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości i uzyskania jej własności jest uwłaszczenie lub zasiedzenie.

Uwłaszczenie dotyczy nabycia własności gospodarstw rolnych i zostało uregulowane w ustawie z dnia 26 października 1971 r. (Dz. U. nr 27, poz. 250). Skorzystać z tej instytucji mogą jedynie osoby, które udowodnią spełnienie wszystkich ustawowych przesłanek, tj. muszą na dzień 4 listopada 1971 r. jako posiadacze samoistni władać wcześniej nabytą nieruchomością nieprzerwanie co najmniej przez 5 lat, a w przypadku posiadaczy w złej wierze - lat 10.
Posiadaczami samoistnymi są osoby, które władają nieruchomością jak właściciele, chociaż w rzeczywistości nie przysługiwał im tytuł prawny do nieruchomości.

Po spełnieniu wskazanych wyżej warunków sąd stwierdza nabycie własności gospodarstw rolnych w trybie wskazanej ustawy z mocy prawa.

Wniosek o uwłaszczenie jest wolny od opłat sądowych, a sprawa rozpoznawana jest przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w postępowaniu nieprocesowym.
 
W praktyce najwięcej trudności przysparza próba udowodnienia przesłanki samoistnego posiadania nieruchomości, czyli innymi słowami właścicielskiego. Najczęściej wtedy należy posiłkować się dowodami z zeznań świadków, którzy mogą potwierdzić, że władaliśmy nieruchomością jak właściciele, chociaż nimi nie byliśmy. Dla przykładu podam, że fakt pobudowania domu i ogrodzenia nierzadko przesądza o uznaniu przez sąd samoistnego charakteru posiadania.

Istotne jest, że możliwe jest wykazanie przesłanek uwłaszczenia na rzecz osoby zmarłej i nabycia przez nią prawa własności, które przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

Niestety nabycie nie każdej nieruchomości może nastąpić w drodze uwłaszczenia. Uwłaszczenie dotyczy większych nieruchomości, które stanowią gospodarstwo rolne. Działki gruntu o mniejszej powierzchni skuteczniej można nabyć przez zasiedzenie.


Sprawy o uwłaszczenie są bardzo szczegółowo badane przez sądy z uwagi na korzyści płynące z faktu uzyskania własności nieruchomości w trybie wskazanej ustawy.

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie zostało uregulowane w kodeksie cywilnym (art. 172-176 k.c.)  W literaturze można spotkać się z poglądem, że zasiedzenie jest karą dla opieszałego właściciela.   Instytucja ta ma umożliwić nabycie prawa własności samoistnemu posiadaczowi, któremu nie przysługuje to prawo, na skutek jego długotrwałego posiadania.  Posiadacz będący właścicielem nie może ponownie nabyć prawa własności.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia praw już istniejących, tzn. że jeżeli własność np. lokalu lub odrębna własność budynku nie powstała to nie można takiego prawa nabyć przez zasiedzenie. Nie podlegają zasiedzeniu części fizyczne domu, które nie odpowiadają definicji nieruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Z omawianej instytucji może skorzystać wyłącznie osoba, która jest posiadaczem samoistnym. Posiadanie mogące prowadzić do zasiedzenia musi mieć kwalifikowany charakter, tzn. musi być posiadaniem „właścicielskim”. Chodzi tu o taką sytuację, w której osoba, na skutej jakiegoś konkretnego zdarzenia, uzyskuje tytuł prawny do posiadania rzeczy wyłącznie we własnym imieniu, niezależnie od tego czy działa w dobrej wierze. Najczęściej jest to nabycie rzeczy w drodze umowy przenoszącej własność, ale zawartej bez zachowania wymaganej formy, np. przejęcie posiadania pod tytułem rzekomego spadkobiercy, objęcie rzeczy niczyjej.

Nie uzasadnia zaś zasiedzenia posiadanie zależne. Nie nabędzie własności rzeczy przez zasiedzenie użytkownik, najemca, dzierżawca, itp. Jednakże w razie trudności z określeniem charakteru posiadania można posłużyć się ustawowym domniemaniem, że „ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.

Posiadanie mogące doprowadzić do zasiedzenia musi być ciągłe, nieprzerwane. W prawie polskim istnieje domniemanie ciągłości posiadania.

Zasiedzenie obejmuje nabycie nieruchomości, udziału we współwłasności, odrębnej własności lokalu, rzeczy ruchomych oraz prawo użytkowania wieczystego. Zasiedzenie służebności gruntowej jest możliwe, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Ten sam warunek dotyczy zasiedzenia służebności drogi koniecznej.

Nabycie rzeczy ruchomej może nastąpić tylko przez posiadacza w dobrej wierze. Dobra wiara  musi istnieć przez cały okres posiadania.  W przypadku uzyskania wiedzy przez posiadacza przed upływem okresu zasiedzenia, iż nabył on rzecz od osoby nieuprawnionej, należy go od początku traktować jako posiadacza w złej wierze. Zatem w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Natomiast w złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności.

Niezbędnym warunkiem stwierdzenia zasiedzenia jest upływ terminów zasiedzenia, które dla posiadacza nieruchomości w dobrej wierze wynoszą 20 lat, a w złej wierze –  lat 30 . Bieg terminu zasiedzenia liczy się od daty wejścia w posiadanie. W przypadku kiedy nie wykazaliśmy odpowiednio długiego okresu posiadania istnieje możliwość zaliczenia okresu posiadania przez naszego poprzednika. W praktyce taka sytuacja ma miejsce przy dziedziczeniu.
Zasiedzenie własności rzeczy ruchomych następuje z upływem trzyletniego terminu nieprzerwanego posiadania.

Przeszkodą do stwierdzenia zasiedzenia jest uprzednie uwłaszczenie tej samej nieruchomości lub nabycia jej przez przemilczenie w drodze dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Ponadto niekiedy charakter nieruchomości wyklucza jej zasiedzenie. Tak samo pojawiają się trudności przy ustaleniu rodzaju posiadania Skarbu Państwa.

Postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny wobec odnosi skutek wobec wszystkich uczestników postępowania oraz osób zainteresowanych, które nie stały się uczestnikami. Co więcej, własność nieruchomości nabyta przez zasiedzenie wchodzi w skład wspólności ustawowej małżeńskiej, jeżeli upływ terminu koniecznego do jej nabycia w tym trybie, przypadał w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej bez względu na to, który z małżonków i kiedy wszedł w jej samoistne posiadanie.

Skutkiem zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo własności, a traci je dotychczasowy właściciel. Nabycie i utrata własności następuje z mocy prawa z upływem terminu zasiedzenia.  

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności i powoduje przejście uprawnień właścicielskich bez obciążeń. Nie dotyczy to ograniczonych praw rzeczowych.

Odnosząc się do zasiedzenia, to wskazać należy, że zgodnie z art. 176 kc, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Zgodnie z art. 176 § 2 przepisy te stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Jeżeli przeniesienie posiadania nastąpiło w drodze spadkobrania, to przyjąć należy, że to spadkobierca nabył to posiadanie i to on może doliczyć do okresu zasiedzenia czas posiadania przez spadkodawcę.

Ze sprawą o ustalenie prawa własności mamy do czynienia w przypadku, kiedy powstanie spór, komu przysługuje własność nieruchomości. Nierzadko na podstawie dawnych przepisów istnieją wątpliwości, kto jest faktycznym właścicielem danej nieruchomości. Ustalenie tego prawa może odbyć się tylko na drodze sądowej.

W praktyce często występują rozbieżności między zapisami w księgach wieczystych w przedmiocie własności a rzeczywistym stanem prawnym. Ich usunięcie następuje w drodze powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej.

W przypadku, gdy ktoś faktycznie włada cudzą nieruchomością, właściciel może założyć sprawę o jej wydanie. Wtedy za pośrednictwem sądu można przywrócić władztwo nad rzeczą.

Roszczenie windykacyjne i negatoryjne służy ochronie prawa własności. Pierwsze z nich chroni uprawnienie właściciela do posiadania rzeczy. Roszczenie windykacyjne (wydobywcze) przysługuje nie posiadającemu właścicielowi przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. Istotą roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania rzeczy. Nie ulega ono przedawnieniu. W każdej sprawie o wydanie rzecz na właścicielu spoczywa ciężar dowodu wykazania, że przysługuje mu prawo własności.
Roszczenie negatoryjne dotyczy innych naruszeń prawa własności. Przysługuje ono właścicielowi przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. W przypadku naruszenia prawa własności właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń. Sprawy te dotyczą szeregu stanów faktycznych, w których dochodzi do tzw. immisji, czyli naruszeń prawa własności.

Do ochrony posiadania służą takie środki, jak: obrona konieczna i dozwolona samopomoc.
W przypadku pozbawienia posiadania lub innego jego zakłócenia posiadaczowi przysługuje roszczenie posesoryjne, którego treścią jest żądanie przywrócenia stanu poprzedniego lub zaniechanie naruszeń.

Instrumentem służącym pośrednio ochronie prawa własności jest postępowanie rozgraniczeniowe. Sprawę o rozgraniczenie zakłada się wtedy, gdy granice gruntu stały się sporne. Najpierw należy skierować taką sprawę na drogę administracyjną o rozgraniczenie nieruchomości. W razie braku możliwości pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy przysługuje droga sądowa.

Przedmiotem spraw o zniesienie współwłasności jest likwidacja stosunku współwłasności. Chodzi zatem o likwidację stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zniesienie współwłasności może nastąpić w każdym czasie. Roszczenie to przysługuje każdemu współwłaścicielowi i nie ulega przedawnieniu.
Uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć, a przedłużenie można ponowić.
Zniesienia współwłasności można dokonać w trybie umownym, bądź w trybie sądowym.
Jeżeli chodzi sposoby zniesienia współwłasności to może nastąpić przez: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicielowi, sprzedaż rzeczy wspólnej.

Sprawy o zwrot nakładów dotyczą sytuacji, w których jakiś podmiot dokona inwestycji na gruncie nie będącym jego własnością, np. wybuduje dom na cudzym gruncie. Może się on domagać zwrotu wartości nakładów jakie poczynił. Roszczenie to przysługuje samoistnemu posiadaczowi, a jego zakres zależy od jego dobrej lub złej wiary.

Istotą spraw o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zapewnienie właścicielowi oznaczonej nieruchomości odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych. Nie chodzi tu o zupełny brak dostępu do nieruchomości. Roszczenie to można także kierować, gdy dostęp jest nieodpowiedni, choćby w przypadku drogi zbyt wąskiej, bardzo okrężnej, przebiegającej w trudnym terenie.
Oprócz służebności drogi koniecznej można wyróżnić służebności gruntowe polegające na prawie korzystania w ograniczonym zakresie z cudzej nieruchomości i osobiste, które SA ustanawiane na rzecz osób fizycznych.

W sprawach o stwierdzenie nieważności umów przeniesienia własności nieruchomości chodzi o wyeliminowanie z obrotu prawnego umów zawartych z naruszeniem przepisów prawa lub warunków ustawowych. Po stwierdzeniu ich nieważności przez sąd takie umowy są traktowane jakby nigdy nie były zawarte.

Sprawy, których przedmiotem jest żądanie przeniesienia prawa własności dotyczą stanów faktycznych, gdzie inny podmiot na podstawie różnych zdarzeń prawnych  jest zobowiązany do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności jego nieruchomości. Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy zobowiązany z takiej umowy uchyla się od złożenia stosownego oświadczenia woli przenoszącego własność nieruchomości, można żądać na drodze sądowej zastąpienia jego oświadczenia orzeczeniem sądu.