Mieszkaniowe, lokatorskie, spółdzielcze

Prawo mieszkaniowe obejmuje wszelkie sprawy ze stosunku najmu, z zakresu ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o własności lokali.

Korzystać z lokalu mieszkalnego można na podstawie prawa własności lub innych stosunków prawnych, zarówno o charakterze odpłatnym, np. najem, jak i nieodpłatnym, na zasadzie umowy użyczenia. Większość z nas zetknęła się ze stosunkiem najmu bądź w roli najemców, bądź wynajmujących. Jako najemcy lokali mieszkalnych często mamy wątpliwości, jakie prawa nam przysługują oraz jakie obowiązki spoczywają na właścicielach lokali. Stąd rodzą się nieporozumienia na tle funkcjonowania stosunku najmu.

Najwięcej wątpliwości najemców budzi zasadność podwyższania czynszu przez właścicieli lokali, skuteczność wypowiedzenia stosunku najmu, bądź czy przysługuje im prawo do lokalu socjalnego. Największą bolączką wynajmujących jest problem jak prawnie pozbyć się trudnego i niewygodnego lokatora. W skomplikowanych przypadkach pozostaje droga sądowa.

Treść stosunku najmu została unormowana w ustawie kodeks cywilny, natomiast wskazane wyżej zagadnienia reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, która określa zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Wśród spraw lokatorskich to najczęściej spotykanych należą sprawy o ustalenie istnienia stosunku najmu, o eksmisję i ustalenie prawa do lokalu socjalnego.

Sprawy te charakteryzują się wysokim formalizmem i wymagają starannego przygotowania przed skierowaniem pozwu do sądu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych normuje cel i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowej, definiuje pojęcie lokalu, reguluje członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej, obowiązki majątkowe członków, zasady gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowej, skutki wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu oraz określa stosunek pomiędzy regulacją ustawową i statutową. Reguluje także treść, charakter prawny i zasady ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz tryb ustanowienia odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

Największym zainteresowanie Państwa budzi kwestia wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wpływ rozwodu i śmierci jednego z małżonków na jego trwanie oraz zagadnienie dziedziczenia i egzekucji z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu a także przekształcenie własnościowego prawa w prawo odrębnej własności lokalu. Wiele kontrowersji wynika na tle zaskarżania uchwał spółdzielni mieszkaniowych i kontroli zarządzania zgromadzonych przez spółdzielnie środków finansowych.

Ustawa o własności lokali określa sposób ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innych przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Omawiany akt prawny wprowadził nową konstrukcję normatywną, jaka jest wspólnota mieszkaniowa i jej ustrój bazujący na współwłasności (gruntu, na którym znajduje się budynek, budynek którym własność lokali wyodrębniono) wszystkich jej członków (tj. ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Wprowadzone przez w/w ustawę rozwiązania konstrukcyjne maja za zadanie zapewnić względnie harmonijne współżycie sąsiadów (połączonych prawno-majątkowym węzłem współwłasności gruntu i części budynku służących do użytku wspólnego), wspólnego tym w zakresie czerpania ewentualnych korzyści, jakie nieruchomość wspólna może przynieść.

Z drugiej strony z przywilejem własności lokalu oraz współwłasność gruntu wiąże się kwestia odpowiedzialności. W myśl ustawy każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Zatem administrowaniem sprawami wspólnoty powinni zajmować się sami właściciele lokali, czy to w formie zarządu bezpośredniego, czy pośredniego na zasadach określonych w umowie lub ustawie. Co ważne, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Zakres zarówno uprawnień, jak i obowiązków członków wspólnoty uzależniony jest od wysokości udziału, jaki każdy z właścicieli lokali posiada w nieruchomości wspólnej.

Sprawy, które najczęściej występują na kanwie tej ustawy są związane głównie z różnym pojmowaniem zakresu uprawnień i obowiązków właścicieli lokali a wspólnoty mieszkaniowej oraz ze sposobem sprawowania zarządu przez samą wspólnotę.

Niniejsze opracowanie stanowi jedynie zarys zagadnienia i ma na celu pomóc Państwu w przygotowaniu się do ewentualnych spraw.

Kancelaria zajmuje się prowadzeniem spraw z zakresu prawa mieszkaniowego, spółdzielczego i lokatorskiego.